El ajedrez del asfalto del Tren de Cercan\u00edas del Valle: \u00bfC\u00f3mo se proyecta su valorizaci\u00f3n?<\/strong><\/h1>\n![\"\"](\"\/periodismo\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/Movil-TCV.jpg\")
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\nJunio 20 -2026<\/strong><\/p>\n<\/div>\n\nEl Plan Parcial El Capricho, un proyecto de 155,34 hect\u00e1reas en la zona de expansi\u00f3n del sur de Cali, hace parte del tramo Cali-Jamund\u00ed del Tren de Cercan\u00edas. Ah\u00ed se desarrollar\u00e1n varios proyectos de vivienda por parte de constructoras que se habr\u00edan visto beneficiadas por la reorganizaci\u00f3n normativa del dise\u00f1o del suelo. Seg\u00fan lo dispuesto en el m\u00e1s reciente decreto firmado por la Alcald\u00eda de Cali. Esto muestra la articulaci\u00f3n entre el Estado y los desarrolladores privados para la distribuci\u00f3n de cargas y beneficios, as\u00ed como el uso del pago en especie para la ejecuci\u00f3n de obras matrices.<\/strong> <\/em><\/h2>\n<\/div>\n\nPor Jorge Luis Galeano\u00a0<\/strong><\/p>\nEl desarrollo urbano suele explicarse como una suma de planos, concreto y buenas intenciones p\u00fablicas. Sin embargo, detr\u00e1s de las grandes megaobras se juega una din\u00e1mica financiera y legal donde la informaci\u00f3n t\u00e9cnica corre m\u00e1s r\u00e1pido que la construcci\u00f3n de las v\u00edas. En el sur de Cali, el tramo Cali-Jamund\u00ed del Tren de Cercan\u00edas del Valle (TCV), con una inversi\u00f3n estimada en 12 billones de pesos seg\u00fan el Proyecto Acuerdo 071<\/a><\/u> del Concejo de Cali, se ha convertido en el escenario de un modelo que, aunque se ajusta \u00a0a los par\u00e1metros legales vigentes, despierta profundas preguntas sobre la equidad en el reparto del desarrollo urbano.<\/p>\nEl caso abre una pregunta fundamental para la planeaci\u00f3n regional y el debate p\u00fablico: \u00bfLas cesiones urban\u00edsticas y la estructura fiduciaria de este plan garantizaron una distribuci\u00f3n equitativa de cargas y beneficios, o permitieron que los desarrolladores privados conservaran el mayor potencial de valorizaci\u00f3n generado por una infraestructura financiada con recursos p\u00fablicos?<\/p>\n<\/div>\n
El tren como detonante de la valorizaci\u00f3n del suelo<\/strong><\/h1>\n\nSeg\u00fan el Sistema de Transporte Integrado en el Gran Valle -SITREN-, ente gestor del proyecto, el Tren de Cercan\u00edas del Valle funcionar\u00eda como un dinamizador del desarrollo territorial. El sistema completo, es decir, el que conectar\u00e1 v\u00eda f\u00e9rrea a Cali, Jamund\u00ed, Yumbo y Palmira, tendr\u00e1 una longitud de 74 kil\u00f3metros, pero el departamento del Valle del Cauca, junto a las Alcald\u00edas de Cali y Jamund\u00ed firmaron un convenio para priorizar <\/a><\/u>el tramo Cali-Jamund\u00ed: 23,1 kil\u00f3metros de v\u00eda el\u00e9ctrica<\/a><\/u> que atravesar\u00e1n la zona de expansi\u00f3n del sur de la capital del Valle.<\/p>\nLos megaproyectos pasan por dos fases <\/a><\/u>de dise\u00f1o antes de la obra f\u00edsica: la prefactibilidad (liderada por la firma francesa Systra en 2020) y la factibilidad (para lo cual la Gobernaci\u00f3n del Valle del Cauca firm\u00f3 un convenio interadministrativo con la Financiera de Desarrollo Nacional).<\/p>\nEn la transici\u00f3n entre la definici\u00f3n t\u00e9cnica y el dise\u00f1o final, la planeaci\u00f3n de lo que se va a hacer en el suelo adquiere un alto valor estrat\u00e9gico. Por eso es por lo que conocer con anticipaci\u00f3n la ubicaci\u00f3n de los nodos de transporte permite proyectar el potencial inmobiliario de los terrenos circundantes. En las zonas de expansi\u00f3n de la ciudad, seg\u00fan el informe Ruta Ferroviaria Estaci\u00f3n Pac\u00edfico, presentado por la Agencia Nacional de Infraestructura (ANI)<\/a><\/u>, el trazado del tren ocupar\u00e1 1,69 kil\u00f3metros. Adem\u00e1s, se proyecta un patio taller de 18 hect\u00e1reas en la carrera 168, frente al Centro Campestre Comfandi Pance, una infraestructura que redefine las din\u00e1micas de conectividad y el valor del suelo en su \u00e1rea de influencia.<\/p>\nDentro de esas zonas de expansi\u00f3n, El Plan Parcial El Capricho<\/a><\/u> abarca un territorio de 155,34 hect\u00e1reas ubicado entre las proyecciones de las carreras 122 y 126, limitando al occidente con la v\u00eda a Puerto Tejada; hist\u00f3ricamente ocupado por la Hacienda El Capricho, cuya casa principal es un Bien de Inter\u00e9s Cultural (BIC).\u00a0 Este sector representa hoy la gran frontera de desarrollo entre el suelo consolidado de Cali y la expansi\u00f3n hacia Jamund\u00ed.<\/p>\nPara una ciudad con limitaciones de crecimiento en sus \u00e1reas tradicionales, El Capricho constituye un espacio clave. El Tren de Cercan\u00edas no solo cruzar\u00e1 este sector, sino que tendr\u00eda el potencial de reconfigurar la accesibilidad regional, lo que eventualmente transformar\u00eda \u00e1reas hist\u00f3ricamente de uso agr\u00edcola en el eje de nuevos proyectos habitacionales y comerciales en el sur de la regi\u00f3n metropolitana.<\/p>\n<\/div>\n
Las Unidades de Gesti\u00f3n: el verdadero tablero del juego<\/strong><\/h1>\n\nAntes de analizar c\u00f3mo se calculan los impuestos y beneficios en El Capricho, es indispensable destapar la herramienta con la cual \u00a0la planeaci\u00f3n en el papel se convierte en una realidad sobre el terreno: las Unidades de Gesti\u00f3n (UG)<\/strong>.<\/p>\nSi un plan parcial es el mapa general de una nueva zona urbana, las Unidades de Gesti\u00f3n son los bloques individuales de construcci\u00f3n en los que se divide ese mapa para poder ejecutarlo por partes, por ejemplo: el municipio decide transformar un gran ca\u00f1aduzal de 200 hect\u00e1reas. Para el Estado ser\u00eda imposible negociar de forma aislada con cada due\u00f1o para que construya un pedazo de and\u00e9n o conecte un tubo de acueducto. Para solucionarlo, la ley agrupa varios lotes vecinos y a sus respectivos due\u00f1os en una sola Unidad de Gesti\u00f3n. Cada unidad funciona como un miniproyecto independiente que debe autofinanciarse: entre todos los propietarios de ese bloque espec\u00edfico deben repartirse equitativamente los costos de las obras (las cargas) y las ganancias de los edificios que se van a levantar (los beneficios).<\/p>\n
Adem\u00e1s, la ley permite<\/a><\/u> que la ejecuci\u00f3n de las obras se haga a trav\u00e9s de sistemas de cooperaci\u00f3n entre los participantes de las UG, para facilitar la toma de decisiones. En ese caso, los propietarios de los predios deben constituir una entidad gestora que garantice el desarrollo conjunto de la unidad, como un fideicomiso. Eso es lo que reflejan los registros del predio de El Capricho: seg\u00fan consta en la Resoluci\u00f3n 4132 de 2023 y los certificados de tradici\u00f3n de la matr\u00edcula inmobiliaria 370-296293, los propietarios unificaron sus terrenos bajo una estructura fiduciaria para centralizar la gesti\u00f3n del suelo.<\/p>\n<\/div>\nEl fideicomiso y los beneficiarios del suelo<\/strong><\/h1>\n\nLa revisi\u00f3n de los certificados de tradici\u00f3n del lote principal (matr\u00edcula inmobiliaria 370-296293)<\/a><\/u> dentro de El Capricho, muestra los procesos de englobe y traslados de propiedad del inmueble, que termin\u00f3 integrado a una estructura fiduciaria en 2019: el Fideicomiso El Capricho, administrado por Alianza Fiduciaria S.A.<\/p>\nEn la pr\u00e1ctica urban\u00edstica, un fideicomiso permite agrupar los terrenos bajo una sola administraci\u00f3n jur\u00eddica. Esto centraliza la interlocuci\u00f3n ante el Estado, facilitando que las entidades p\u00fablicas gestionen el desarrollo del \u00e1rea con un \u00fanico ente gestor, en lugar de m\u00faltiples propietarios individuales.<\/p>\n
Consultado sobre este escenario, Jorge Andr\u00e9s Illera Cajiao, abogado especialista en Derecho Administrativo y docente de la Universidad ICESI, explica la figura de las fiducias as\u00ed: \u201cLa fiducia, en derecho p\u00fablico, parte de una figura en el derecho mercantil que implica el traslado de unos bienes o unos dineros a un tercero para que cumpla con las finalidades concretas y precisas que le indica quien le est\u00e1 trasladando esos bienes\u201d.<\/p>\n
Seg\u00fan lo consignado en la Resoluci\u00f3n 4132.2.21.0001 de 2023<\/a><\/u>, este fideicomiso es el titular de los inmuebles del plan parcial. La gesti\u00f3n est\u00e1 vinculada a firmas del sector que son las encargadas de desarrollar el proyecto: Constructora Mel\u00e9ndez S.A. act\u00faa como director del ente gestor y Constructora Colpatria S.A.S. como supervisor de obras. Los documentos del fideicomiso registran la participaci\u00f3n de los siguientes actores:<\/p>\n<\/div>\n![\"\"](\"\/periodismo\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/Tabla-porcentajes-fideocomiso.jpg\")
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\nEsta estructura de propiedad permiti\u00f3 unificar la interlocuci\u00f3n ante el Estado, agilizando administrativamente los procesos de concertaci\u00f3n normativa. El 31 de octubre de 2023, mediante el Decreto No. 4112.010.20.0778<\/a><\/u>, se modific\u00f3 el plan parcial original de 2019, a solicitud del arquitecto \u00d3scar V\u00e1squez Vel\u00e1squez, apoderado de las constructoras Mel\u00e9ndez S.A. y Colpatria S.A.S. Tras el proceso de revisi\u00f3n t\u00e9cnica por parte de la administraci\u00f3n municipal, el decreto final incorpor\u00f3 los ajustes concertados a solicitud del ente gestor. Entre las modificaciones aprobadas e integradas al documento se encuentran:\u00a0<\/p>\nLa unificaci\u00f3n del \u00edndice de construcci\u00f3n en 1,4 sobre el \u00e1rea neta urbanizable para todas las UG, con el fin de eliminar los \u00edndices diferenciados por lotes, para mejor aprovechamiento de los mismos y mayor flexibilidad comercial.<\/p>\n
El aumento de densidad total hasta 146 viviendas por hect\u00e1rea neta urbanizable para proyectar un total de 17.902 unidades de vivienda, es decir, un aumento de 3.226 viviendas con respecto a lo que se hab\u00eda proyectado en el plan inicial.<\/p>\n
La reubicaci\u00f3n de Vivienda de Inter\u00e9s Social que, en un principio se ubicaba en ciertos lotes de las UG-6, UG-7 y UG-8, pero ahora se concentrar\u00e1 principalmente en las Unidades de Gesti\u00f3n 5, 6, 7 y 8.<\/p>\n
Agrupar las zonas verdes adicionales de forma contigua a las \u00e1reas de cesi\u00f3n iniciales que rodean el Bien de Inter\u00e9s Cultural -BIC-, creando una gran zona verde en lugar de m\u00faltiples \u00e1reas peque\u00f1as y dispersas.<\/p>\n<\/div>\n
Las reglas de juego<\/strong><\/h1>\n\nPara comprender c\u00f3mo se transforma el valor de la tierra con la llegada de una megaobra, es necesario conocer cuatro conceptos clave que regulan la relaci\u00f3n entre el Estado y los constructores. A partir de la revisi\u00f3n anal\u00edtica de la legislaci\u00f3n urbana local, y bajo la validaci\u00f3n de fuentes t\u00e9cnicas del sector, estructuramos el significado y la aplicaci\u00f3n de estos instrumentos en el tramo Cali-Jamund\u00ed:<\/p>\n
Cesi\u00f3n obligatoria:<\/strong> Es el pedazo de suelo que un constructor est\u00e1 obligado a ceder a la ciudad a cambio de que le dejen desarrollar un proyecto (vivienda, comercio, etc.). Cuando los constructores levanten nuevos conjuntos residenciales cerca de la ruta del tren, no pueden usar todo el lote para vender casas. Tienen que ceder de forma gratuita un porcentaje de la tierra al municipio para que se construyan los andenes, las v\u00edas de acceso a las estaciones, las ciclorrutas o los parques zonales. No es dinero; es espacio p\u00fablico f\u00edsico.<\/p>\nAportes por edificabilidad:<\/strong> Es el dinero o contraprestaci\u00f3n que paga un constructor para que el municipio le permita construir m\u00e1s alto o con m\u00e1s densidad de lo que normalmente se permite en esa zona. En el tramo Cali-Jamund\u00ed, alrededor de las futuras estaciones del Tren de Cercan\u00edas, las alcald\u00edas aplicar\u00e1n el modelo de Desarrollo Orientado al Transporte Sostenible (DOTS). <\/a><\/u><\/p>\nEsto significa que, para evitar que la gente use carro, se buscar\u00e1 que miles de personas vivan e intercambien comercio cerca de las estaciones. Si el plan normal de la zona solo permite edificios de cinco pisos, pero un constructor quiere hacer una torre de 15 pisos aprovechando el flujo de pasajeros del tren, el municipio puede aprobarle los diez pisos extra pagando un aporte por esa edificabilidad adicional. Ese recaudo sirve para financiar la infraestructura del mismo sistema de transporte.<\/p>\n
Pago en especie:<\/strong> Es el mecanismo que permite que un constructor extinga sus deudas u obligaciones urban\u00edsticas con el municipio haciendo una obra p\u00fablica directa, en lugar de transferir dinero en efectivo a una cuenta bancaria de la Alcald\u00eda. En el tramo Cali-Jamund\u00ed, este instrumento es clave para agilizar la megaobra. En lugar de que una constructora en Jamund\u00ed le gire miles de millones de pesos a la Tesorer\u00eda Municipal por concepto de impuestos o plusval\u00edas, la Alcald\u00eda puede firmar un acuerdo para que la constructora use ese dinero directamente construyendo la plazoleta de acceso a una estaci\u00f3n del tren, pavimentando el entorno peatonal o instalando el alumbrado p\u00fablico circundante. Esto reduce los tiempos administrativos y asegura que la inversi\u00f3n se quede en el entorno de la obra.<\/p>\nPago de Plusval\u00eda:<\/strong> Es el cobro que realiza el municipio sobre el mayor valor comercial que adquiere un terreno debido a decisiones administrativas del Estado, conocidas t\u00e9cnicamente como actos urban\u00edsticos. En el contexto de El Capricho, este tributo se calcula sobre la plusval\u00eda derivada de la habilitaci\u00f3n de nuevas densidades o el paso de suelo rural a urbano. El objetivo de este mecanismo legal es que la ciudad recupere entre el 30 % y el 50 % de ese incremento econ\u00f3mico, fundamentado en que la valorizaci\u00f3n de la tierra se produce por la planeaci\u00f3n normativa y el desarrollo de infraestructura p\u00fablica ferroviaria, operando de manera independiente a las acciones de capital de los propietarios privados.\u00a0<\/p>\nEn el tramo Cali-Jamund\u00ed, este es el foco del debate sobre la valorizaci\u00f3n de la tierra. Un lote que hoy es un ca\u00f1aduzal o una finca de recreo a las afueras de Jamund\u00ed tiene un valor bajo. Pero en el momento en que se ejecute la infraestructura del tren y el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) determine el cambio de uso del suelo de agr\u00edcola a urbano, el precio del metro cuadrado experimenta una tendencia al alza. Este comportamiento est\u00e1 documentado en las proyecciones de los expedientes de edificabilidad analizados para la Unidad de Gesti\u00f3n 2, donde los estudios t\u00e9cnicos de mercado estimaron un potencial de desarrollo inmobiliario que eleva el valor de referencia del suelo de manera significativa frente a su condici\u00f3n original. La plusval\u00eda es la herramienta para que el due\u00f1o de ese lote le devuelva una parte de esa ganancia al municipio, bajo la premisa de que ese crecimiento econ\u00f3mico ocurri\u00f3 gracias al dinero p\u00fablico invertido en el tren.<\/p>\n<\/div>\n
La compensaci\u00f3n de v\u00edas locales y el recaudo p\u00fablico\u00a0<\/strong><\/h1>\n\nSeg\u00fan el decreto 4112 de 2023 de adopci\u00f3n del\u00a0 Plan Parcial, los lotes 8, 11, 15, 16 y 29, que son supermanzanas, no transferir\u00e1n 11.284 m2 de malla vial local al municipio, sino que esa superficie se compensar\u00e1 mediante la habilitaci\u00f3n de zonas verdes en otros sectores del mismo plan. Aunque esta opci\u00f3n se encuentra amparada por el Decreto Nacional 1077 de 2015<\/a><\/u>, introduce desaf\u00edos para el modelo de Desarrollo Orientado al Transporte (DOT), ya que la presencia de accesos restringidos o supermanzanas puede alterar la continuidad y la fluidez del tr\u00e1nsito peatonal directo desde las estaciones del Tren de Cercan\u00edas.<\/p>\nLos informes de ejecuci\u00f3n presupuestal de ingresos y los libros de recaudo de la Subdirecci\u00f3n de Finanzas P\u00fablicas de la Secretar\u00eda de Hacienda de Cali muestran una variaci\u00f3n a la baja en el ingreso de dinero en efectivo por concepto de plusval\u00eda general en el municipio durante los \u00faltimos a\u00f1os:<\/p>\n<\/div>\n
![\"\"](\"\/periodismo\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/Recaudo.jpg\")
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\nAnalistas en finanzas p\u00fablicas y derecho urbano sugieren que este descenso no responde a una \u00fanica causa, sino que coincide de manera directa con un uso creciente del pago en especie como mecanismo alternativo de recaudo. Bajo esta modalidad, los desarrolladores compensan sus obligaciones mediante la ejecuci\u00f3n directa de obras de infraestructura, un instrumento que, si bien agiliza la obra p\u00fablica, reduce la entrada de flujos netos de caja a la tesorer\u00eda municipal. En El Capricho, seg\u00fan lo establecido en el Decreto de modificaci\u00f3n del plan, el ente gestor est\u00e1 facultado para contratar y desarrollar directamente las obras matrices de servicios p\u00fablicos (como colectores sanitarios de EMCALI y la Laguna de Regulaci\u00f3n ambiental).<\/p>\n
Este modelo permite agilizar la construcci\u00f3n de las redes esenciales, pero traslada al \u00e1mbito privado la administraci\u00f3n de los costos y la ejecuci\u00f3n, por fuera de los procesos ordinarios de contrataci\u00f3n p\u00fablica de la Ley 80. Asimismo, plantea la necesidad de una estricta fiscalizaci\u00f3n para asegurar que las obras acreditadas como pago de impuestos correspondan a infraestructura de beneficio general y no a redes internas requeridas exclusivamente para la habitabilidad y comercializaci\u00f3n del proyecto privado.<\/p>\n<\/div>\n
Visi\u00f3n a futuro<\/strong><\/h1>\n\nEn este complejo escenario urban\u00edstico, la futura administraci\u00f3n presidencial desde 2026 marcar\u00e1 el rumbo de este modelo. De un lado, un gobierno encabezado por Iv\u00e1n Cepeda buscar\u00eda la democratizaci\u00f3n de la infraestructura mediante una reforma radical a la Ley 80.<\/a><\/u> El candidato plantea un giro institucional hacia la contrataci\u00f3n popular, un modelo en el que obras como la construcci\u00f3n de los entornos peatonales, andenes y ciclorrutas de las estaciones del Tren de Cercan\u00edas se delegar\u00edan en las Juntas de Acci\u00f3n Comunal y organizaciones de los barrios populares del sur de Cali y Jamund\u00ed.<\/p>\n
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<\/p>\nJunio 20 -2026<\/strong><\/p>\n<\/div>\n Por Jorge Luis Galeano\u00a0<\/strong><\/p>\n El desarrollo urbano suele explicarse como una suma de planos, concreto y buenas intenciones p\u00fablicas. Sin embargo, detr\u00e1s de las grandes megaobras se juega una din\u00e1mica financiera y legal donde la informaci\u00f3n t\u00e9cnica corre m\u00e1s r\u00e1pido que la construcci\u00f3n de las v\u00edas. En el sur de Cali, el tramo Cali-Jamund\u00ed del Tren de Cercan\u00edas del Valle (TCV), con una inversi\u00f3n estimada en 12 billones de pesos seg\u00fan el Proyecto Acuerdo 071<\/a><\/u> del Concejo de Cali, se ha convertido en el escenario de un modelo que, aunque se ajusta \u00a0a los par\u00e1metros legales vigentes, despierta profundas preguntas sobre la equidad en el reparto del desarrollo urbano.<\/p>\n El caso abre una pregunta fundamental para la planeaci\u00f3n regional y el debate p\u00fablico: \u00bfLas cesiones urban\u00edsticas y la estructura fiduciaria de este plan garantizaron una distribuci\u00f3n equitativa de cargas y beneficios, o permitieron que los desarrolladores privados conservaran el mayor potencial de valorizaci\u00f3n generado por una infraestructura financiada con recursos p\u00fablicos?<\/p>\n<\/div>\n Seg\u00fan el Sistema de Transporte Integrado en el Gran Valle -SITREN-, ente gestor del proyecto, el Tren de Cercan\u00edas del Valle funcionar\u00eda como un dinamizador del desarrollo territorial. El sistema completo, es decir, el que conectar\u00e1 v\u00eda f\u00e9rrea a Cali, Jamund\u00ed, Yumbo y Palmira, tendr\u00e1 una longitud de 74 kil\u00f3metros, pero el departamento del Valle del Cauca, junto a las Alcald\u00edas de Cali y Jamund\u00ed firmaron un convenio para priorizar <\/a><\/u>el tramo Cali-Jamund\u00ed: 23,1 kil\u00f3metros de v\u00eda el\u00e9ctrica<\/a><\/u> que atravesar\u00e1n la zona de expansi\u00f3n del sur de la capital del Valle.<\/p>\n Los megaproyectos pasan por dos fases <\/a><\/u>de dise\u00f1o antes de la obra f\u00edsica: la prefactibilidad (liderada por la firma francesa Systra en 2020) y la factibilidad (para lo cual la Gobernaci\u00f3n del Valle del Cauca firm\u00f3 un convenio interadministrativo con la Financiera de Desarrollo Nacional).<\/p>\n En la transici\u00f3n entre la definici\u00f3n t\u00e9cnica y el dise\u00f1o final, la planeaci\u00f3n de lo que se va a hacer en el suelo adquiere un alto valor estrat\u00e9gico. Por eso es por lo que conocer con anticipaci\u00f3n la ubicaci\u00f3n de los nodos de transporte permite proyectar el potencial inmobiliario de los terrenos circundantes. En las zonas de expansi\u00f3n de la ciudad, seg\u00fan el informe Ruta Ferroviaria Estaci\u00f3n Pac\u00edfico, presentado por la Agencia Nacional de Infraestructura (ANI)<\/a><\/u>, el trazado del tren ocupar\u00e1 1,69 kil\u00f3metros. Adem\u00e1s, se proyecta un patio taller de 18 hect\u00e1reas en la carrera 168, frente al Centro Campestre Comfandi Pance, una infraestructura que redefine las din\u00e1micas de conectividad y el valor del suelo en su \u00e1rea de influencia.<\/p>\n Dentro de esas zonas de expansi\u00f3n, El Plan Parcial El Capricho<\/a><\/u> abarca un territorio de 155,34 hect\u00e1reas ubicado entre las proyecciones de las carreras 122 y 126, limitando al occidente con la v\u00eda a Puerto Tejada; hist\u00f3ricamente ocupado por la Hacienda El Capricho, cuya casa principal es un Bien de Inter\u00e9s Cultural (BIC).\u00a0 Este sector representa hoy la gran frontera de desarrollo entre el suelo consolidado de Cali y la expansi\u00f3n hacia Jamund\u00ed.<\/p>\n Para una ciudad con limitaciones de crecimiento en sus \u00e1reas tradicionales, El Capricho constituye un espacio clave. El Tren de Cercan\u00edas no solo cruzar\u00e1 este sector, sino que tendr\u00eda el potencial de reconfigurar la accesibilidad regional, lo que eventualmente transformar\u00eda \u00e1reas hist\u00f3ricamente de uso agr\u00edcola en el eje de nuevos proyectos habitacionales y comerciales en el sur de la regi\u00f3n metropolitana.<\/p>\n<\/div>\n Antes de analizar c\u00f3mo se calculan los impuestos y beneficios en El Capricho, es indispensable destapar la herramienta con la cual \u00a0la planeaci\u00f3n en el papel se convierte en una realidad sobre el terreno: las Unidades de Gesti\u00f3n (UG)<\/strong>.<\/p>\n Si un plan parcial es el mapa general de una nueva zona urbana, las Unidades de Gesti\u00f3n son los bloques individuales de construcci\u00f3n en los que se divide ese mapa para poder ejecutarlo por partes, por ejemplo: el municipio decide transformar un gran ca\u00f1aduzal de 200 hect\u00e1reas. Para el Estado ser\u00eda imposible negociar de forma aislada con cada due\u00f1o para que construya un pedazo de and\u00e9n o conecte un tubo de acueducto. Para solucionarlo, la ley agrupa varios lotes vecinos y a sus respectivos due\u00f1os en una sola Unidad de Gesti\u00f3n. Cada unidad funciona como un miniproyecto independiente que debe autofinanciarse: entre todos los propietarios de ese bloque espec\u00edfico deben repartirse equitativamente los costos de las obras (las cargas) y las ganancias de los edificios que se van a levantar (los beneficios).<\/p>\n Adem\u00e1s, la ley permite<\/a><\/u> que la ejecuci\u00f3n de las obras se haga a trav\u00e9s de sistemas de cooperaci\u00f3n entre los participantes de las UG, para facilitar la toma de decisiones. En ese caso, los propietarios de los predios deben constituir una entidad gestora que garantice el desarrollo conjunto de la unidad, como un fideicomiso. Eso es lo que reflejan los registros del predio de El Capricho: seg\u00fan consta en la Resoluci\u00f3n 4132 de 2023 y los certificados de tradici\u00f3n de la matr\u00edcula inmobiliaria 370-296293, los propietarios unificaron sus terrenos bajo una estructura fiduciaria para centralizar la gesti\u00f3n del suelo.<\/p>\n<\/div>\n La revisi\u00f3n de los certificados de tradici\u00f3n del lote principal (matr\u00edcula inmobiliaria 370-296293)<\/a><\/u> dentro de El Capricho, muestra los procesos de englobe y traslados de propiedad del inmueble, que termin\u00f3 integrado a una estructura fiduciaria en 2019: el Fideicomiso El Capricho, administrado por Alianza Fiduciaria S.A.<\/p>\n En la pr\u00e1ctica urban\u00edstica, un fideicomiso permite agrupar los terrenos bajo una sola administraci\u00f3n jur\u00eddica. Esto centraliza la interlocuci\u00f3n ante el Estado, facilitando que las entidades p\u00fablicas gestionen el desarrollo del \u00e1rea con un \u00fanico ente gestor, en lugar de m\u00faltiples propietarios individuales.<\/p>\n Consultado sobre este escenario, Jorge Andr\u00e9s Illera Cajiao, abogado especialista en Derecho Administrativo y docente de la Universidad ICESI, explica la figura de las fiducias as\u00ed: \u201cLa fiducia, en derecho p\u00fablico, parte de una figura en el derecho mercantil que implica el traslado de unos bienes o unos dineros a un tercero para que cumpla con las finalidades concretas y precisas que le indica quien le est\u00e1 trasladando esos bienes\u201d.<\/p>\n Seg\u00fan lo consignado en la Resoluci\u00f3n 4132.2.21.0001 de 2023<\/a><\/u>, este fideicomiso es el titular de los inmuebles del plan parcial. La gesti\u00f3n est\u00e1 vinculada a firmas del sector que son las encargadas de desarrollar el proyecto: Constructora Mel\u00e9ndez S.A. act\u00faa como director del ente gestor y Constructora Colpatria S.A.S. como supervisor de obras. Los documentos del fideicomiso registran la participaci\u00f3n de los siguientes actores:<\/p>\n<\/div>\n Esta estructura de propiedad permiti\u00f3 unificar la interlocuci\u00f3n ante el Estado, agilizando administrativamente los procesos de concertaci\u00f3n normativa. El 31 de octubre de 2023, mediante el Decreto No. 4112.010.20.0778<\/a><\/u>, se modific\u00f3 el plan parcial original de 2019, a solicitud del arquitecto \u00d3scar V\u00e1squez Vel\u00e1squez, apoderado de las constructoras Mel\u00e9ndez S.A. y Colpatria S.A.S. Tras el proceso de revisi\u00f3n t\u00e9cnica por parte de la administraci\u00f3n municipal, el decreto final incorpor\u00f3 los ajustes concertados a solicitud del ente gestor. Entre las modificaciones aprobadas e integradas al documento se encuentran:\u00a0<\/p>\n La unificaci\u00f3n del \u00edndice de construcci\u00f3n en 1,4 sobre el \u00e1rea neta urbanizable para todas las UG, con el fin de eliminar los \u00edndices diferenciados por lotes, para mejor aprovechamiento de los mismos y mayor flexibilidad comercial.<\/p>\n El aumento de densidad total hasta 146 viviendas por hect\u00e1rea neta urbanizable para proyectar un total de 17.902 unidades de vivienda, es decir, un aumento de 3.226 viviendas con respecto a lo que se hab\u00eda proyectado en el plan inicial.<\/p>\n La reubicaci\u00f3n de Vivienda de Inter\u00e9s Social que, en un principio se ubicaba en ciertos lotes de las UG-6, UG-7 y UG-8, pero ahora se concentrar\u00e1 principalmente en las Unidades de Gesti\u00f3n 5, 6, 7 y 8.<\/p>\n Agrupar las zonas verdes adicionales de forma contigua a las \u00e1reas de cesi\u00f3n iniciales que rodean el Bien de Inter\u00e9s Cultural -BIC-, creando una gran zona verde en lugar de m\u00faltiples \u00e1reas peque\u00f1as y dispersas.<\/p>\n<\/div>\n Para comprender c\u00f3mo se transforma el valor de la tierra con la llegada de una megaobra, es necesario conocer cuatro conceptos clave que regulan la relaci\u00f3n entre el Estado y los constructores. A partir de la revisi\u00f3n anal\u00edtica de la legislaci\u00f3n urbana local, y bajo la validaci\u00f3n de fuentes t\u00e9cnicas del sector, estructuramos el significado y la aplicaci\u00f3n de estos instrumentos en el tramo Cali-Jamund\u00ed:<\/p>\n Cesi\u00f3n obligatoria:<\/strong> Es el pedazo de suelo que un constructor est\u00e1 obligado a ceder a la ciudad a cambio de que le dejen desarrollar un proyecto (vivienda, comercio, etc.). Cuando los constructores levanten nuevos conjuntos residenciales cerca de la ruta del tren, no pueden usar todo el lote para vender casas. Tienen que ceder de forma gratuita un porcentaje de la tierra al municipio para que se construyan los andenes, las v\u00edas de acceso a las estaciones, las ciclorrutas o los parques zonales. No es dinero; es espacio p\u00fablico f\u00edsico.<\/p>\n Aportes por edificabilidad:<\/strong> Es el dinero o contraprestaci\u00f3n que paga un constructor para que el municipio le permita construir m\u00e1s alto o con m\u00e1s densidad de lo que normalmente se permite en esa zona. En el tramo Cali-Jamund\u00ed, alrededor de las futuras estaciones del Tren de Cercan\u00edas, las alcald\u00edas aplicar\u00e1n el modelo de Desarrollo Orientado al Transporte Sostenible (DOTS). <\/a><\/u><\/p>\n Esto significa que, para evitar que la gente use carro, se buscar\u00e1 que miles de personas vivan e intercambien comercio cerca de las estaciones. Si el plan normal de la zona solo permite edificios de cinco pisos, pero un constructor quiere hacer una torre de 15 pisos aprovechando el flujo de pasajeros del tren, el municipio puede aprobarle los diez pisos extra pagando un aporte por esa edificabilidad adicional. Ese recaudo sirve para financiar la infraestructura del mismo sistema de transporte.<\/p>\n Pago en especie:<\/strong> Es el mecanismo que permite que un constructor extinga sus deudas u obligaciones urban\u00edsticas con el municipio haciendo una obra p\u00fablica directa, en lugar de transferir dinero en efectivo a una cuenta bancaria de la Alcald\u00eda. En el tramo Cali-Jamund\u00ed, este instrumento es clave para agilizar la megaobra. En lugar de que una constructora en Jamund\u00ed le gire miles de millones de pesos a la Tesorer\u00eda Municipal por concepto de impuestos o plusval\u00edas, la Alcald\u00eda puede firmar un acuerdo para que la constructora use ese dinero directamente construyendo la plazoleta de acceso a una estaci\u00f3n del tren, pavimentando el entorno peatonal o instalando el alumbrado p\u00fablico circundante. Esto reduce los tiempos administrativos y asegura que la inversi\u00f3n se quede en el entorno de la obra.<\/p>\n Pago de Plusval\u00eda:<\/strong> Es el cobro que realiza el municipio sobre el mayor valor comercial que adquiere un terreno debido a decisiones administrativas del Estado, conocidas t\u00e9cnicamente como actos urban\u00edsticos. En el contexto de El Capricho, este tributo se calcula sobre la plusval\u00eda derivada de la habilitaci\u00f3n de nuevas densidades o el paso de suelo rural a urbano. El objetivo de este mecanismo legal es que la ciudad recupere entre el 30 % y el 50 % de ese incremento econ\u00f3mico, fundamentado en que la valorizaci\u00f3n de la tierra se produce por la planeaci\u00f3n normativa y el desarrollo de infraestructura p\u00fablica ferroviaria, operando de manera independiente a las acciones de capital de los propietarios privados.\u00a0<\/p>\n En el tramo Cali-Jamund\u00ed, este es el foco del debate sobre la valorizaci\u00f3n de la tierra. Un lote que hoy es un ca\u00f1aduzal o una finca de recreo a las afueras de Jamund\u00ed tiene un valor bajo. Pero en el momento en que se ejecute la infraestructura del tren y el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) determine el cambio de uso del suelo de agr\u00edcola a urbano, el precio del metro cuadrado experimenta una tendencia al alza. Este comportamiento est\u00e1 documentado en las proyecciones de los expedientes de edificabilidad analizados para la Unidad de Gesti\u00f3n 2, donde los estudios t\u00e9cnicos de mercado estimaron un potencial de desarrollo inmobiliario que eleva el valor de referencia del suelo de manera significativa frente a su condici\u00f3n original. La plusval\u00eda es la herramienta para que el due\u00f1o de ese lote le devuelva una parte de esa ganancia al municipio, bajo la premisa de que ese crecimiento econ\u00f3mico ocurri\u00f3 gracias al dinero p\u00fablico invertido en el tren.<\/p>\n<\/div>\n Seg\u00fan el decreto 4112 de 2023 de adopci\u00f3n del\u00a0 Plan Parcial, los lotes 8, 11, 15, 16 y 29, que son supermanzanas, no transferir\u00e1n 11.284 m2 de malla vial local al municipio, sino que esa superficie se compensar\u00e1 mediante la habilitaci\u00f3n de zonas verdes en otros sectores del mismo plan. Aunque esta opci\u00f3n se encuentra amparada por el Decreto Nacional 1077 de 2015<\/a><\/u>, introduce desaf\u00edos para el modelo de Desarrollo Orientado al Transporte (DOT), ya que la presencia de accesos restringidos o supermanzanas puede alterar la continuidad y la fluidez del tr\u00e1nsito peatonal directo desde las estaciones del Tren de Cercan\u00edas.<\/p>\n Los informes de ejecuci\u00f3n presupuestal de ingresos y los libros de recaudo de la Subdirecci\u00f3n de Finanzas P\u00fablicas de la Secretar\u00eda de Hacienda de Cali muestran una variaci\u00f3n a la baja en el ingreso de dinero en efectivo por concepto de plusval\u00eda general en el municipio durante los \u00faltimos a\u00f1os:<\/p>\n<\/div>\n Analistas en finanzas p\u00fablicas y derecho urbano sugieren que este descenso no responde a una \u00fanica causa, sino que coincide de manera directa con un uso creciente del pago en especie como mecanismo alternativo de recaudo. Bajo esta modalidad, los desarrolladores compensan sus obligaciones mediante la ejecuci\u00f3n directa de obras de infraestructura, un instrumento que, si bien agiliza la obra p\u00fablica, reduce la entrada de flujos netos de caja a la tesorer\u00eda municipal. En El Capricho, seg\u00fan lo establecido en el Decreto de modificaci\u00f3n del plan, el ente gestor est\u00e1 facultado para contratar y desarrollar directamente las obras matrices de servicios p\u00fablicos (como colectores sanitarios de EMCALI y la Laguna de Regulaci\u00f3n ambiental).<\/p>\n Este modelo permite agilizar la construcci\u00f3n de las redes esenciales, pero traslada al \u00e1mbito privado la administraci\u00f3n de los costos y la ejecuci\u00f3n, por fuera de los procesos ordinarios de contrataci\u00f3n p\u00fablica de la Ley 80. Asimismo, plantea la necesidad de una estricta fiscalizaci\u00f3n para asegurar que las obras acreditadas como pago de impuestos correspondan a infraestructura de beneficio general y no a redes internas requeridas exclusivamente para la habitabilidad y comercializaci\u00f3n del proyecto privado.<\/p>\n<\/div>\n En este complejo escenario urban\u00edstico, la futura administraci\u00f3n presidencial desde 2026 marcar\u00e1 el rumbo de este modelo. De un lado, un gobierno encabezado por Iv\u00e1n Cepeda buscar\u00eda la democratizaci\u00f3n de la infraestructura mediante una reforma radical a la Ley 80.<\/a><\/u> El candidato plantea un giro institucional hacia la contrataci\u00f3n popular, un modelo en el que obras como la construcci\u00f3n de los entornos peatonales, andenes y ciclorrutas de las estaciones del Tren de Cercan\u00edas se delegar\u00edan en las Juntas de Acci\u00f3n Comunal y organizaciones de los barrios populares del sur de Cali y Jamund\u00ed.<\/p>\nEl Plan Parcial El Capricho, un proyecto de 155,34 hect\u00e1reas en la zona de expansi\u00f3n del sur de Cali, hace parte del tramo Cali-Jamund\u00ed del Tren de Cercan\u00edas. Ah\u00ed se desarrollar\u00e1n varios proyectos de vivienda por parte de constructoras que se habr\u00edan visto beneficiadas por la reorganizaci\u00f3n normativa del dise\u00f1o del suelo. Seg\u00fan lo dispuesto en el m\u00e1s reciente decreto firmado por la Alcald\u00eda de Cali. Esto muestra la articulaci\u00f3n entre el Estado y los desarrolladores privados para la distribuci\u00f3n de cargas y beneficios, as\u00ed como el uso del pago en especie para la ejecuci\u00f3n de obras matrices.<\/strong> <\/em><\/h2>\n<\/div>\n
El tren como detonante de la valorizaci\u00f3n del suelo<\/strong><\/h1>\n
Las Unidades de Gesti\u00f3n: el verdadero tablero del juego<\/strong><\/h1>\n
El fideicomiso y los beneficiarios del suelo<\/strong><\/h1>\n
<\/p>\nLas reglas de juego<\/strong><\/h1>\n
La compensaci\u00f3n de v\u00edas locales y el recaudo p\u00fablico\u00a0<\/strong><\/h1>\n
<\/p>\nVisi\u00f3n a futuro<\/strong><\/h1>\n