Para comprender cómo se transforma el valor de la tierra con la llegada de una megaobra, es necesario conocer cuatro conceptos clave que regulan la relación entre el Estado y los constructores. A partir de la revisión analítica de la legislación urbana local, y bajo la validación de fuentes técnicas del sector, estructuramos el significado y la aplicación de estos instrumentos en el tramo Cali-Jamundí:
Cesión obligatoria: Es el pedazo de suelo que un constructor está obligado a ceder a la ciudad a cambio de que le dejen desarrollar un proyecto (vivienda, comercio, etc.). Cuando los constructores levanten nuevos conjuntos residenciales cerca de la ruta del tren, no pueden usar todo el lote para vender casas. Tienen que ceder de forma gratuita un porcentaje de la tierra al municipio para que se construyan los andenes, las vías de acceso a las estaciones, las ciclorrutas o los parques zonales. No es dinero; es espacio público físico.
Aportes por edificabilidad: Es el dinero o contraprestación que paga un constructor para que el municipio le permita construir más alto o con más densidad de lo que normalmente se permite en esa zona. En el tramo Cali-Jamundí, alrededor de las futuras estaciones del Tren de Cercanías, las alcaldías aplicarán el modelo de Desarrollo Orientado al Transporte Sostenible (DOTS).
Esto significa que, para evitar que la gente use carro, se buscará que miles de personas vivan e intercambien comercio cerca de las estaciones. Si el plan normal de la zona solo permite edificios de cinco pisos, pero un constructor quiere hacer una torre de 15 pisos aprovechando el flujo de pasajeros del tren, el municipio puede aprobarle los diez pisos extra pagando un aporte por esa edificabilidad adicional. Ese recaudo sirve para financiar la infraestructura del mismo sistema de transporte.
Pago en especie: Es el mecanismo que permite que un constructor extinga sus deudas u obligaciones urbanísticas con el municipio haciendo una obra pública directa, en lugar de transferir dinero en efectivo a una cuenta bancaria de la Alcaldía. En el tramo Cali-Jamundí, este instrumento es clave para agilizar la megaobra. En lugar de que una constructora en Jamundí le gire miles de millones de pesos a la Tesorería Municipal por concepto de impuestos o plusvalías, la Alcaldía puede firmar un acuerdo para que la constructora use ese dinero directamente construyendo la plazoleta de acceso a una estación del tren, pavimentando el entorno peatonal o instalando el alumbrado público circundante. Esto reduce los tiempos administrativos y asegura que la inversión se quede en el entorno de la obra.
Pago de Plusvalía: Es el cobro que realiza el municipio sobre el mayor valor comercial que adquiere un terreno debido a decisiones administrativas del Estado, conocidas técnicamente como actos urbanísticos. En el contexto de El Capricho, este tributo se calcula sobre la plusvalía derivada de la habilitación de nuevas densidades o el paso de suelo rural a urbano. El objetivo de este mecanismo legal es que la ciudad recupere entre el 30 % y el 50 % de ese incremento económico, fundamentado en que la valorización de la tierra se produce por la planeación normativa y el desarrollo de infraestructura pública ferroviaria, operando de manera independiente a las acciones de capital de los propietarios privados.
En el tramo Cali-Jamundí, este es el foco del debate sobre la valorización de la tierra. Un lote que hoy es un cañaduzal o una finca de recreo a las afueras de Jamundí tiene un valor bajo. Pero en el momento en que se ejecute la infraestructura del tren y el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) determine el cambio de uso del suelo de agrícola a urbano, el precio del metro cuadrado experimenta una tendencia al alza. Este comportamiento está documentado en las proyecciones de los expedientes de edificabilidad analizados para la Unidad de Gestión 2, donde los estudios técnicos de mercado estimaron un potencial de desarrollo inmobiliario que eleva el valor de referencia del suelo de manera significativa frente a su condición original. La plusvalía es la herramienta para que el dueño de ese lote le devuelva una parte de esa ganancia al municipio, bajo la premisa de que ese crecimiento económico ocurrió gracias al dinero público invertido en el tren.
